פסק-דין בתיק ע"א 4018/03

הנשיא א' ברק:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב (השופט ג' קלינג) לפיו נדחתה תביעתם של המערערים לאכיפת חוזה מכר מקרקעין, ולחילופין, לתשלום פיצויים.

העובדות

1.        המערערים התקשרו עם המשיב (ביום 10.10.91) בהסכם לרכישת שני מגרשים (2023, 2025) באזור היישוב פרדסיה. המגרשים היוו חלק מקרקע שנכללה בתוכנית בניין ערים (להלן - התוכנית), לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות למגורים. לצורך ביצוע התוכנית נדרשו מוסדות התכנון לבצע גם הליכי איחוד וחלוקה שלא בהסכמה, בהתאם לפרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. עובר להתקשרות בהסכם המכר, נדונה התוכנית בוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים" ואושרה בתנאים (ביום 17.6.91). ההסכם נחתם אפוא, כאשר ההליכים לקראת שינוי ייעוד הקרקע היו אך בראשיתם, וממנו עולה כי הצדדים ציפו לסיום ההליכים במוסדות התכנון בתוך שנה ממועד ההתקשרות. בהסכם צוינו השלבים התכנוניים הצפויים עד לרישום המגרשים על שם המשיב. לאחר רישום המגרשים התחייב המשיב למוכרם למערערים. לצורך השלמת העסקה היה על המשיב לחתום על ייפוי-כוח בלתי חוזר לטובת המערערים, המסמיך אותם לתפוס חזקה במגרשים, כדי שלאחר מכן יוכלו לרשום זכויותיהם בנכס. בהסכם נקבע, כי ייפוי הכוח יופקד אצל נאמן, עם אישור תשריט החלוקה בוועדה המחוזית לתכנון ובניה, בכפוף לתשלום מלוא התמורה (סעיף 4.2 להסכם המכר). המשיב התחייב לספק למערערים אישורים לצורך רישומם כבעלים, ובכלל זה אישור על תשלום כל המיסים וההיטלים (סעיף 4.6 להסכם המכר).

2.        תמורת המגרשים התחייבו המערערים לשלם סכום של 160,000$, מתוכם 60,000$ במועד החתימה. יתרת הסכום, בסך 100,000$, היה אמור להשתלם תוך שנה מיום החתימה. נקבע כי אם עד למועד זה טרם הוצגו כל האישורים כנדרש, המערערים יפקידו את היתרה בנאמנות אצל באי-כוח הצדדים. כן הוסכם כי עיכוב באישור התוכנית יביא לדחייה בתשלום היתרה. כמוסכם, שילמו המערערים למשיב במועד החתימה סך של 60,000 דולר. בנוסף, הפקידו המערערים בידי המשיב שיק דחוי (ליום 31.12.91) בסך 100,000 ש"ח, שהוגדר על-ידם כשיק ביטחון להבטחת יתרת התמורה.

3.        בפועל, הליכי אישור התוכנית התעכבו הרבה מעבר לשנה הצפויה, וסופם שהסתיימו רק בשנת 2000, עם הפשרת הקרקע ושינוי ייעודה לקרקע לבנייה. במהלך חודש אוקטובר 2000 התברר למערערים כי מגרשים 2023 ו-2025 כלל אינם נמצאים בבעלות המשיב. תחת מגרשים אלה הציע המשיב שני מגרשים חלופיים (2019 ו-2029), להם הסכימו המערערים. לאחר השלמת ההפשרה אישר הנאמן, עו"ד בנישו, (ביום 16.10.00) כי יתרת הכספים הופקדה בידו. עם זאת, ההסכם לא הושלם, משנתגלעה בין הצדדים מחלוקת לגבי קיום החיובים. אליבא דמערערים, הם שילמו את מלוא התמורה, כאשר מקצתה (39,702$) הופקדה בנאמנות בידי עו"ד בנישו, ולא הועברה למשיב. לטענתם, הפר המשיב את התחייבותו לשלם היטל השבחה כנדרש ממנו בהסכם, ולא הציג אישורים שונים. המשיב טען מנגד, כי חובת תשלום היטל ההשבחה רבצה על המערערים דווקא, והם אלה שהפרו את ההסכם משלא שילמו מלוא התמורה. על רקע זה פנו המערערים (ביום 3.12.00) לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בתביעה לאכיפת הסכם המכר, או לחילופין, להורות על השבה ופיצויים.

4.        במהלך הדיון בבית המשפט המחוזי הגיעו הצדדים (ביום 24.4.02) להסכמה דיונית, שניתן לה תוקף של החלטה (בש"א 30071/00). בהסכמה זו נקבעו, בין היתר, הדברים הבאים:

"1. חוזה המכר מיום 10/10/91 ישאר על כנו. [המשיב] מוותר בזאת על טענתו לביטול הסכם ו/או בטלותו וזאת במסגרת התדיינות זו ועד למתן פסק הדין בתיק.

6. [למשיב] נותרו רק מגרשים 2019 ו-2029 לייעד ל[מערערים].

7. [המשיב] על דעתו ועל פי פרשנותו להסכם המכר, מוכר את מגרשים 2019 ו-2029 ל[מערערים].

8. ה[משיב] יימנע מלייחד זכויות במגרשים 2019 ו-2029 לכל צד ג' לתובענה זו, עד להחלטה אחרת של בימ"ש נכבד זה".

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

5.        בית המשפט (השופט ג' קלינג) דחה תביעתם של המערערים לאכיפת הסכם המכר ולתשלום פיצויים, והורה על השבת 60,000 דולר ששולמו למשיב. בפסק הדין נקבע, כי בהסכם בין הצדדים נקבע במפורש שתשלום היטל ההשבחה הוא על המשיב. עם זאת, נתקבלה גרסת המשיב, לפיה הוסכם, אחר החתימה, כי היטל ההשבחה ישולם דווקא על-ידי המערערים. תימוכין לקביעה זו מצא בית המשפט בשיק הביטחון. אליבא דמשיב, מטרת שיק ביטחון זה הייתה הבטחת תשלום היטל ההשבחה על-ידי המערערים. בית המשפט התרשם כי אין למערערים גרסה ברורה אשר תסתור את גרסת המשיב. מחד, כפר המערער בכך שמדובר על תשלום לטובת היטל השבחה. מאידך, הוא לא שלל את האפשרות שמועד פירעון השיק הוא המועד בו צפו הצדדים כי יידרש תשלום היטל ההשבחה. מכך הסיק בית המשפט כי תשלום היטל ההשבחה היה על המערערים. הסבר לפער בין הסכם המכר להסכמה המאוחרת תלה בית המשפט בהשערה שהמשיב לא רצה להגדיל את התמורה המצוינת בהסכם, בשל חששו מהשלכות פיסקליות. באשר לתביעת האכיפה, בית המשפט לא מצא לנכון לאכוף את ההסכם לאור הזמן הרב שעבר מאז כריתתו ועד למתן פסק הדין (12 שנים), מה גם שמתן הסעד המבוקש יהווה מהלך סרק לאור חבותם של המערערים בהיטל ההשבחה, אותו אין בכוונתם לשלם ממילא. טעם נוסף לדחיית התובענה היה כי המשיב מכר כבר את הזכויות בנכס לאחר. מתן סעד אכיפה כעת יפגע בזכויותיו של צד שלישי שלא היה צד להליכים. משכך, הוחלט להיעתר לסעד החלופי של השבת כספי המערערים. בית המשפט קבע כי בסך הכל שולמו למשיב 60,000$ על חשבון התמורה, וסכום זה יושב להם. נוכח הקביעה כי לא הייתה חובה על המשיב לשלם את היטל ההשבחה, פסק בית המשפט כי המערערים הם שהפרו את ההסכם ועל כן אינם זכאים לפיצויים. מכאן הערעור.

הטענות בערעור

6.        המערערים טוענים כי יש להורות על אכיפת ההסכם, ולו בקירוב. לטענתם, בית המשפט התעלם מההסכמה הדיונית ביניהם, ממנה עולה כי הצדדים היו מעוניינים בקיום ההסכם. זאת ועוד, לא היה מקום לקבוע כי מתן סעד של אכיפה יהווה מהלך סרק במידה והמערערים יצטרכו לשאת בהיטל ההשבחה. הם שבים וטוענים כי תשלום היטל ההשבחה רבץ לפתחו של המשיב. לשיטתם, לא היה מקום לחרוג מההסכם הכתוב. המערערים מציינים כי רק בדיון בבית המשפט המחוזי הועלתה דרישת תשלום ההיטל, בעוד שכתב ההגנה לא התייחס לסוגיה זו כלל. לטענתם, המשיב הוא שהפר את הסכם המכר בשל אי-הצגת אישורים כנדרש. עוד נטען, כי בפועל העבירו המערערים למשיב סכום של 100,000$ ולא כפי שנקבע. לפיכך, יש להשיב להם סכום זה ואת הסכום שהופקד בנאמנות. בנוסף לסעד ההשבה, זכאים המערערים לפיצויים, לרבות פיצויים עונשיים. לבסוף, נטען כי ריבית בשיעור 11% בגין כספי ההשבה צריכה להיות בחישוב שנתי, ולא על כל התקופה.

7.        המשיב, מצדו, מבקש להסתמך על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. לטענתו, הערעור ניסוב על קביעות עובדתיות של בית המשפט קמא, שאין מקום להתערב בהן. בנסיבות שנוצרו, עדיף בעיניו שההסכם יבוטל, אך אין הוא מתנגד להשלמת העסקה במידה ויפוצה על נזקיו. לטענתו, לא ניתן לאכוף את ההסכם המקורי משנת 1991, שכן הוא מתייחס למגרשים 2023 ו-2025, המצויים כבר בבעלות זרה. בכל האמור להפרת ההסכם, הרי שעל המערערים הייתה חובת תשלום היטל ההשבחה, וכי הסכמה זו הושגה ביניהם בעל-פה, לאחר החתימה על ההסכם.

גדר המחלוקת

8.        ערעור זה מעלה שתי שאלות. האחת, האם יש מקום לסעד של אכיפה (או "אכיפה בקירוב") כפי שדורשים המערערים. השנייה, מקרה ויינתן סעד של אכיפה או ביצועו בקירוב של החוזה, הרי שיש להידרש לפעולות שעל הצדדים לבצע להשלמת ההסכם. מקרה ואין מקום לאכוף ההסכם, יש להידרש לגובה סכום ההשבה ושאלת מתן פיצויים.

אכיפה